培育期—商业地产开发必经之路
众所周知，商业项目是存在一定培育期的，也就是我们业内通常所称的“养商期”。所谓培育期，即商业项目开业初期所经历的一段“艰难期”，在此期间，项目将呈现出人流少、租金收益低等现象，就目前情况来看能正确理解和面对的开发商不多。
此种现象在不成熟商圈内的新兴商业项目上体现得尤为明显，其重要原因主要有二：首先，从消费者层面分析，大多数消费者具有前往成熟商圈内知名商业项目进行购物的消费习惯，而非成熟商圈内的新兴商业项目则需要相当长的一段时间来培育属于自己的忠实消费者。其次，从商户角度分析，无论大型连锁品牌类商户或自由品牌类商户，在新店选址时都愿意进驻成熟类商圈内的商业项目，以求得能够获得成熟商圈内成熟的商业氛围以及较大的人流量的支持。综合以上两点原因，新商业项目的过渡期呈现出人流及租金情况均不佳的状况。
于是，如何能够顺利度过培育期，使得新生的商业项目逐渐步入“良好运营”的正轨，无疑是操盘商业地产项目时需要重点研究的课题之一。正所谓“良好的开始是成功的一半”，在开业初期的一段艰难时期内，若开发商能够从硬件及软件双方面对项目给予足够的支持，扶持其平稳度过培育期，使得商业项目逐渐走向成熟，其品牌结构及租金收益等自然会得到提升。
人才桎梏—-商业地产开发与运营新困境
近两年来，商业地产开发的井喷趋势带来了人才的巨大缺口。根据上海道生智行业研究中心搜集的数据分析，全国目前在建和拟建商业体(CBD、SHOPPINGMALL、旅游地产、酒店、购物中心设计、商业街、社区商业、专业市场、奥特莱斯)项目2219个，仅商业体后期营运人才缺口都在2万人以上。
商业地产开发比住宅更复杂，涉及到定位、规划、设计、销售、营销、招商、经营管理等环节，这就要求商业地产人才能身兼数职，一肩扛起。但在实际操作中，商业地产的销售和商业经营往往是脱节的，顾此失彼。大部分从地产行业出身的人只懂销售，但对商业经营却缺乏基本的了解，最后只能导致项目销售火爆而经营清淡。而从一些招商或经营管理公司招聘来的人才，虽然熟知商业行业，却不了解商业地产。另一部分则是由住宅地产”转制而来”，不了解商业地产的特点，存在着“商业地产＝商业经营”的误区。
在人才严重紧缺的局面下，流动性过大，也造成了很多困境和问题。现在很多二、三线城市的商业地产项目都需要对整个前期、中期、后期的流程都熟悉，全程能运作下来的人才，但一方面，他们喜欢挖大的品牌公司的人才，而这些大公司的员工往往专业化程度很高，这也意味着他们无法接触到全部工作流程；另一方面，也是最关键的，人才流动的节奏性太快，使得人才质量严重降低。商业地产项目不像住宅地产在开发完毕后就完了，而需要三五年的孵化、调整期，但现在很多人才根本没来得及做完一整个项目，有的只做了前期招商，甚至只做了调研规划，人就被挖走了。中国商业地产杰出操盘手—鸿伟摩尔董事长杨建伟表示缺乏具有较高专业水准的商业地产高端人才和职业经理人已经成为制约商业地产发展的最大瓶颈。
据中国购物中心产业资讯中心发布的报告显示，到2011年底，东莞将拥有购物中心69家，建筑面积350万平方米；沈阳将拥有购物中心71个，建筑面积超过700万平方米；石家庄将拥有购物中心22家，建筑面积接近230万平方米；贵阳将拥有购物中心43家，建筑面积接近200万平方米。统计还显示，珠海、中山、海口、银川、西宁5个三线城市商业建筑面积今年增幅将高达83.9%，其中城市综合体形态的购物中心占比最高。
在一线城市，世邦魏理仕的统计显示，2010年，北京商业地产新增供应量和吸纳量分别达到了空前的123万平方米和100万平方米，比2009年分别增长了355%和357%。据其监测，2011年北京将有近20个大型商业项目入市，总建筑面积达120万平方米。此外，2011年第四季度和2012年，预计分别还将有6个新项目和15个新项目进入北京市场，总建筑面积超过148.3万平方米，总体新增供应量仍处于高位。此外，上海、广州、深圳等地商业地产供应量也在直线飙升。
现在很多城市、很多开发商都在规划城市综合体，雷同现象比较普遍，很多购物中心在外观、内部设计等方面差异很小，这样就造成千城一面的局面。显然，这种以购物中心为主要形态的商业地产项目在数量上大跃进的同时，其商业模式没有创新、推出的产品大同小异，也成为制约其发展的关键所在。
目前在我国，由于历史的原因，房地产金融产品中房地产信贷占了绝大部分；但当房地产市场发展到一定规模以后，单一的房地产信贷所遇到的问题就愈加明显了。事实上2000年以来，我国房地产企业融资相继涌现自有资金加上银行贷款融资方式、自有资金加上信托计划融资方式、股权融资加上银行贷款融资方式等融资模式。房地产发展确实需要多元化和多层次的资本市场的融资渠道来支持，以化解或者分解单一靠银行贷款的风险。因此我国房地产金融面临的主要问题，不是房地产信贷政策松紧问题，而是房地产融资渠道宽窄的问题，多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择。
当前政府实行的金融紧缩政策，加上银行加强审查贷款风险的措施，使得房地产开发向银行贷款的融资渠道缩小了，传统的融资渠道已经不能满足房地产开发企业的需要。而房地产业是一个资金高度紧密集性行业，开发一个房地产项目需要大量的资金，在目前情况下如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，房地产开发融资方式的优劣，也直接影响着融资成本的大小，密切关系到开发风险的大小和开发效益的好坏。因此，现在房地产企业需要寻找新的多元化融资渠道。在国内，尽管由于立法、体制及信用等级等方面的滞后于限制，房地产融资还不够畅通，但房地产信托、基金及上市融资等多元化渠道也已出现端倪。商业地产开发商应改变单一依靠银行信贷融资模式，为避免危机的出现，商业地产投资要加快渠道的拓展，使资金来源多元化。
尽管如此，很多业内人士依然看好商业地产。中国商业地产联盟专家委员—鸿伟摩尔董事长杨建伟认为，不是不能做商业地产，问题是怎么做。开发商要对自己的资源、土地、资金和后期的运营能力有一个理性的判断，才能进入商业地产项目，关键看开发商、政府做具体项目的资源是否是足够的，是不是匹配、是不是符合当地的消费环境和商圈的环境，也就是自己的准备是不是充分。
杨建伟提醒，对于商业地产的回报形式，开发商要有理性的预期，因为商业地产本该通过后期的经营、租金回报、商业地产项目本身的增值来体现投资回报，而不是以商业地产的商铺销售实现销售回报为重点。金融产品多元化和资本市场将是商业地产健康发展和长期回报的原动力。
