做商业地产的要有计划性，才能保证我们的商业地产的成功。购物中心开发商最关心的点：租户达到了百分之几。我们刚开业，就全租出去了。开业的时候就成功地把他们收买了，这是最重要的。这是我们坚持努力的落实在每一个环节上的细节。假如你细节做不到位的，商业地产这种组合，我想我可能的更愿意去说了你的实际操作的经验对我们的每个人来说都是非常重要的。
商业设计不只是购物中心，包括总体规划，也包括的一些商业业态的组合，商业运作的角度进行的总体规划设计，另外一个是综合体。
中国的商业建筑的发展和现状：新的建设的高潮的出现使事业建筑的有的量的飞跃；但是量的飞跃一定要注重的质的控制，怎么控制的量的数量是下一个竞争的中所注重的一个挑战。
第二是规模越来越大，扎堆高端市场。所以有的项目是到了500万，100万的项目，招商的运营是非常的困难，这也是的我们存在的问题，我们的客户都说要做顶级的，我们一定要在策划的时候认准自己的地点，不见得做中端的不赚钱。
第三，城市综合体的流行。所以这种综合体是一个好的发展，各个的功能各个的不同的性能的建筑都相互支持，无论是在大的环境还是小的环境都能形成一个良性的组合。
第四，更多的开发商的介入商业建筑的开发。希望大家重视开发商也得发展。进入商业里面的必须注意的问题。
第五，从政府角度也应该给我们的开发商经济和规划上的给予引导。每年不断有税收，但是政府的规划上从经济角度考虑给我们开发商一些机会，有一个客户拿到300万的消费地，都把他变成的商业这样不是很负责任的。从正常的进行的一个政治的引导，一个量的估算和控制。所以今后的发展应该重视了商业的开发的专业性，策划，金融，设计。开发的区别我们在策划上是不一样的，但是终究还是地产，金融是彻底的不一样。另外一个是，应重视商业在想其他的建筑结合与渗透，体育，交通等，开拓更广泛的领域，良性竞争。
欧洲商业建筑的发展方向，大型室内购物中心逐渐消失，其他都是城市中心再次开发的房地产开发项目，或者是组合的或者是老的接到变成的一些更活力的项目，节能环保的成为购物中心的必然趋势，个性化专业化力求与网络的购物抗衡，还有一个体验购物成为的抗衡网络购物的主要手段，商业在想其他的相结合。
设计理念碰到具体操作：
商业策划是第一步，商业项目每一个团队的功能。商业策划顾问：商业建筑的定位，商业建筑业态的布局，主力店的决策，次主力店的体量和面积要求，持有和销售的策略，如何克服和利用周边的条件，各个主要建筑的相互支持和补充。所以有策划公司都是你成功的保障。所以把商业策划顾问放在第一位。我想我们当时我们的团队是充分采纳他们的建议，这都是的通过外围的顾问带来这些智慧的成功的把握。
第二是建筑设计，配合商业顾问做我们商业的总体规划，把商业上的业态的组合落实到我们的空间里面。另外我们也是动线是一个重要的组组合。设计来把人引商人，建筑设计的人意识推倒最里面，推导最上面，用潜移默化的把顾客吸引上去。这就是的垂直动线我们设计的非常的重要的一点。另外一个是消防策略，消防的设计很多规定直接影响到我们的设计空间上的走向，人流。消防的动线是非常重要的一个，还有一个是货运的动线。这些谁都会讲，我们往往会跟客户谈你的垃圾处理的动线是怎么样？这就是讲到商业上的很专业的设计。另外周边的交通总体规划跟购物中心它的互信制约的条和可以的叫做有地铁线，地下变成一个豪迈的场，把人引过来，把交通的租金有密切的联系，在策划的时候定位地产的时候都是非常重要的因素。其他的环保节能，环保节能不但是我们的口号，而是直接影响到我们建筑和以后的运营的开销的一个非常大的影响。建筑设计院，有很多的功能，充分和当地设计院配合的基础上把每一个的项目完成到底。包括的帮助一起理解客户的需求，往往建筑设计的阶段，在优化设计己方的都普定的以后。设计院和建筑师咬着牙能把这点做到极致化。景观设计，还有一个总体规划上的关键的非常小的细节，这里说的有一点重视可以看一些大购物中心，它的景观设计吸引，起着非常大的作用。就被马路边上有任何人在马路的台阶上摔跤了。
第三个是购物中心室内设计，一个是为了我们的少不了验收这块，另外一个是优化它的建筑设计上的关系。作为室内设计要考虑到的。其他的包括风格装饰材料，色彩都是这一阶段要解决的。要和招商团队进行的优化。这个时候要靠室内设计管理办公室的需求，VIP区域，卫生间停车的铺位管理风格，都是非常重要的。要也有一个框条来约束它。其他的家一些灵活间的运用都体现的出来了。
景观设计不能轻视，灯光就更要重视不同场景。普通的灯光演示的设计都是牵涉到我们促销的环境，也是跟我们节能有很大关系。节能设计这里面也不多说，独立的总体技术解决方案，为建筑，节点，空调，材料做法和投资作综合性的平衡，从长远的周期，考虑对策，采用的国际节能的评审标准对建筑综合评估。幕墙设计，能够把建筑设计的原始的概念体现出来，也是很重要的角色。这里面的把消防设计的顾问摆在这里，消防的规范有很多的评估顾问，在特殊的空间产生一些突破。
另一个是招商团队，或者在示功图招商团队，他们提出的要求最优化的最终的结果。
在室内设计和室内装修还是能够的满足这个要求的。设计中有各个要素，刚才说的水平动线是最重要的，怎么布置平面，怎么布置动线的组合，另外一个是垂直动线，视觉通透性，我们是靠很多的中空的走廊，一些视觉上的通透性的包括的让人们前面看到的包括这都是的为了给人一种潜移默化的影响。都是把人往前面的引，都是一种手段！材料和色彩也是很重要的。自然采光天窗，景观环境，灯光效果，节能环保，外立面设计，广告表示系统，货运垃圾处理，另外一个是停车，我们目前还没有的看到一个很人性化的停车场。停车也是非常重要。对于运营团队的空间，他需要的上的要求的都是设计上的要素之一。
设计各个阶段：拿地方案，前期概念设计方案，对开发商自己的是计算崩投资的盈利点的评估。功能定位和面积计算依据，对政府的是个承诺，确立进驻的用地的功能，开发量。第二个概念设计要考虑很多，确认以后要落实的到建筑，真正议以后要有的非常实际的建筑空间，平面最组合和外部交通的都是非常重要的。不同部分的开发比例，外立面的风格的确定，确定水平和垂直流线各层平面面积计算依据，中空外立面的详细设计，后棒空间设计，货运动线的面积确认，消防设计和计算，结构初步概念。这阶段是是非常重要的。包括楼层的高度都要落实好，货运的流线一定要讲清楚，这要把它解决好。初步设计，就是我们一旦审批以后的各个功能要介入，尺寸更详细，其他的一些概率算都都要非常准确，进优化我们商业的组合和招商的调整，这也是初步设计里头的。下一个是施工图的设计。完善建筑设计，提供市公所需的技术的文件，申请的施工许可证。这些小的东西都是在这个阶段里头要满足各要求。
对于设计来说，应该是每一个阶段和每一个环节都要照顾到，各个专业团队的可能会选择性的可能会侧面的针对性的一些工作，但是进建筑师一定要照顾好每一个设计环节，看在拿地方案的照顾的比较少，方案设计的时候的都照顾到，这张图重要性和关系。
